A világ egyik leghíresebb, legjobb és leggazdagabb befektetési szakembere – Warren Buffet – kedvenc mondása, hogy:
„Dagályban mindenki nagy legény, de apálykor derül ki, hogy kin van fürdőnadrág.” (a fordítás kissé szabados, de a lényeget híven tükrözi…)
A tréfás mondásnak azonban nagyon komoly mondanivalója van.
A napokban jártam Budapest egyik utcájában, ahol az úttest két oldala két teljesen különböző életet mutatott. Az úttest egyik oldalán régi önkormányzati bérlakások voltak olyan állapotban, ami lakhatásra alkalmatlan, de mégis emberek laktak benne. Tíz méterre az út másik oldalán épült éppen egy 650 lakásos társasház közel 1.000.000 Ft / m2 áron. Azt hallottam, hogy a nagy része már rég el is van adva.
Itt kezdtem el gondolkodni… Hogy lehet, hogy néhány éve 450.000 – 600.000 Ft / m2 áron mentek az új lakások, és alig tudták eladni őket, mert nem voltak igazán vevők. Most, amikor sokkal drágábbak, mindenki ilyeneket vesz.
A válasz, hogy most dagály van.
Nem számítanak a jövőbeni kockázatok, vagy a piac alakulása, a top árak mellett sokan komoly hitelbe verik magukat, csak hogy nekik is legyen még egy lakásuk, amit ki tudnak adni (mert ugye most ez a tuti befektetés), és még annyi sincs a gondolatukban, hogy dagály után mindig jön az apály.
Mit értek ez alatt?
Kedvezőtlen gazdasági hangulatban tud csökkenni az ingatlan vételi és eladási ára, tudnak csökkenni a bérleti díjak, tud a jelenlegi túlkeresletes piac egy pillanat alatt túlkínálatossá válni, és hirtelen a bérlők is el tudnak költözni. Egy dolog biztosan marad, az pedig a hatalmas hiteltartozás és annak a kötelező törlesztőrészletei. Ilyenkor nem mindenkin marad fürdőnadrág…
Közgazdasági értelemben mit rontanak el a túlzott mértékben eladósodó ügyfelek?
- Nagyon sok hitelt vesznek fel olyan dologra, aminek most akkora ára van, mint még sosem volt.
- Ahogy megveszik, azt remélik, hogy a mindenkori magas bérleti díjak kitartanak a teljes hiteltartam alatt (általában 15-20 év).
- Egyáltalán nem számolnak piaci áreséssel, csak a pozitív jövőkép van előttük.
- Nem is nagyon tartalékolnak, mert a befolyó pénzek nagy része el is megy a hitel törlesztésére.
Összességében érdemes hideg fejjel végiggondolni egy ingatlanbefektetést. Nyilván komoly helye van egy portfólióban, de nem szabad csak ennek lenni egy portfólióban!
Ha nincs mellette likvid tartalék, amit baj esetén mozgósítani lehet, akkor bizony hosszú évekre be tud szorulni az ember, és a „tuti befektetése” hatalmas csőd lesz a végén.
