Mostanában a népszerű téma az ingatlan piac, ami szinte együtt jár a lakáshitelezéssel. Minden hitel, de különösen a lakáshitel komoly dolog, legyen körültekintő és tájékozott. A piacon eltérő ajánlatok vannak.
Cikkünk célja, hogy megismerkedjen a lakáshitelezéssel kapcsolatos fontos részletekkel. Mostanában sok államilag támogatott hitelkonstrukció van a piacon, ami növeli a kölcsönfelvételi kedvet. Ám egy ilyen felfelé ívelő időszakban se legyen felelőtlen. Az információ hiánya, vagy nem ismerete, komoly hátrányokkal járhat egy ilyen helyzetben.
A pénzintézetek részéről kötelező a részletekre kitérő közérthető tájékoztatás. Az MNB a kölcsönt felvevőket védő szabályozást alkotott:
- A futamidő alatti szerződésmódosításokra a szigorú fair banki előírások vonatkoznak.
- A jövedelem és ingatlan értékkel arányos a jelzáloghitelek elbírálása
- Adósságfék szabályozást hozott létre (a részleteket lásd lejjebb)
Ezek a tényezők a korábbinál átláthatóbb, és biztonságosabb feltételeket teremtenek a fogyasztók számára.
Hitel felvételénél négy dolgot mindenképpen érdemes tudni.
A hitel nem játék, nem ingyen pénz. Ezt mindenki tudja, de nézzük meg alaposabban.
A kölcsön felvétel hosszú távú anyag elköteleződést jelent. Emiatt felelős és tudatos pénzügyi döntést kell hozni. Mindenképpen szükség van az alap pénzügyi fogalmak ismeretére is.
Ha jelzáloghitelt szeretne, javasoljuk, hogy alaposan járjon utána a részleteknek, és tájékozódjon a jelzáloghitelek jellemzőiről és a szerződési feltételekről.
1. Ingyen hitel nincs: a felvett összeget kamatok és egyéb költségek terhelik, ezeket vissza kell fizetni a hitelt nyújtónak. A kölcsön felvétele előtt több ajánlatot vizsgáljon meg, és hasonlítsa össze őket.
A következő dolgokra érdemes figyelni:
- értékbecslés
- közjegyzői díj
- kamat mértéke
- kamatozás jellege (fix vagy változó)
- törlesztő részletek nagysága
- futamidő hossza
- kamat- és díjfeltételek lehetséges változásai
2. A bűvös THM
A Teljes Hiteldíj Mutató (THM) segíti a hitelajánlatok összehasonlítását. A hitelkamaton felül mutat egy évre vetítve csaknem minden olyan költséget, melyet szerződésszerű teljesítés esetén a felvett összegen kívül fizetünk a hitelért. Ha előfordulna, hogy késve fizetünk, vagy valamiért meghosszabbítjuk a futamidőt, úgy ezekért a THM-en kívüli további díjat, késedelmi kamatot kell fizetni.
3. Fontos kérdés a kamat
Az ügylet indulása előtt meg kell vizsgálni, hogy a hitel változó vagy fix kamatozású.
A változó kamatozású hiteleket két csoportra lehet osztani.
- Referencia kamatlábhoz kötött kamatozású hitel. Ebben az esetben a szerződésben meghatározott feltételekkel a kamatfelár a periódusnak megfelelő időközönként, a referencia kamatláb pedig a referencia kamatláb periódusának megfelelően változhat.
- Nem referencia kamatlábhoz kötött konstrukció. A kamat csak a szerződésben rögzített kamatperiódusnak megfelelő időközönként változhat.
Ennek függvényében a törlesztő részletek csökkenhetnek és nőhetnek is a hitel futamideje alatt.
A korábbi hitelezési gyakorlattal szemben a kamat, kamatfelár, és a referencia kamatláb csak a pénzügyi intézmény által előre nyilvánosan megadott módszertan alapján, külső, a bankoktól független mutatók változása nyomán, szigorúbb feltételekkel változhat.
Fix kamatozás esetén a kamat természetesen magasabb, viszont a futamidő alatt nem változtatható. Ez azt jelenti, hogy a törlesztő részlet nem emelkedhet és nem is csökkenhet. Az adós számára ez emelkedő kamatszint esetén előnyös.
4. Mi az „adósságfék”?
Az adósságfék célja hogy megakadályozza a hitelt felvevők túlzott eladósodottságát. A felvehető hitel nagyságát befolyásolhatja az igazolt nettó jövedelem, és az ingatlan értéke. Ennek megfelelően korlátozzák a fizetendő törlesztő részleteket, és a felvehető hitelösszeget.
Forint alapú, ingatlan fedezet mellett nyújtott jelzáloghitel esetén, ha a hiteligénylők összevont havi nettó jövedelme 400 000 Ft alatti, a havi törlesztő részlet legfeljebb ennek a jövedelmek az 50%-a, míg a felvehető hitel összege a megvásárolni kívánt ingatlan értékének maximum 80%-a lehet.
A piaci ingatlancélú, és szabad felhasználású jelzáloghitelek esetében a pénzintézetek a hitel fedezetéül kínált – akár a hitelből megvásárolni tervezett – ingatlanra jelzálogjogot jegyezhetnek be. Tartozás esetén jelzálogjog érvényesíthető. Vagyis végső esetben a hitelt nyújtó intézmény az ingatlant, vagy akár magát a követelést is értékesítheti.
A jelzáloghitel szerződések a legtöbb esetben hosszú távúak, akár 20-25 éves futamidőjűek is lehetnek. Ha gondosan átolvasta a tájékoztató anyagokat, érdemes megfontolni a hitelfedezeti biztosítás megkötését is.
(a Piac és Profit összeállítása alapján)
